Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier qui achète un bien et le revend, dans le but de dégager une plus-value. Il peut décider de vendre son bien en l’état, le rénover, ou le vendre à la découpe. Pour mener à bien ses différentes opérations, il a besoin de financement.
I. Les étapes d’une opération de marchand de biens
1. La prospection
La recherche de biens immobiliers, pose les fondements de toutes opérations d’achat revente. Le marchand de biens recherche notamment un bien dans le marché de l’ancien, soit pour le revendre en l’état ou soit pour le rénover avant la revente. Dans cette étape, il s’intéresse surtout à la localisation ainsi que tous les atouts permettant d’intéresser de futurs propriétaires (les commerces, les transports à proximité, etc…) et à la marge que le bien va dégager à la revente.
2. La conception du projet
Une fois le bien trouvé, le marchand de biens réalise une étude de marché et de faisabilité, afin de déterminer si le projet est légalement et techniquement réalisable.
Autrement dit, il analyse les contraintes légales (PLU, voisinage, interrogation des services de la mairie, …) et techniques. S’il compte effectuer des travaux (rénovation de maison ou d’immeuble, ou viabilisations de terrain, etc..) il devra consulter des partenaires extérieurs qui lui permettront d’élaborer et chiffrer son projet. On peut citer comme partenaires un architecte, un maître d’œuvre, un bureau d’étude technique, géomètre, géologue. Concevoir un projet d’achat revente permet notamment de chiffrer les besoins du projet au niveau financiers, d’élaborer un plan de financement et de calculer la marge que va dégager l’opération.
3. Compromis
Après avoir terminé l’étude de faisabilité, le marchand de biens signe en parallèle un compromis de vente pour l’acquisition du bien auprès du vendeur. Le compromis est mis en place et signé chez le notaire. C’est un précontrat ou un accord de vente établi entre le propriétaire du bien et le marchand de biens. Des conditions suspensives sont mises en place avant d’acter l’achat de façon définitive. Généralement le bien sera acquis, lorsque le marchand de bien disposera fonds nécessaires nécessaire à la mise en place du projet.
4. Achat du foncier
Comme mentionné précédemment, pour pouvoir acheter le bien le marchand de biens doit disposer de finance nécessaire. Pour cela il fait appel à la banque. Pour avoir ce financement, la banque lui demande un apport compris entre 20% et 30% du montant total de l’opération (frais de notaire, prix d’acquisition et travaux). Cet apport prend en compte les paiements que le marchand de biens a réalisés avant l’achat de son bien (étude de faisabilité, prospection).
Pour obtenir l’apport demandé par la banque, le marchand de biens peut soit disposer de la trésorerie nécessaire ou soit faire appel à des financements externes comme le financement participatif. En effet, il est commun que le marchand de biens développe plusieurs opérations en parallèle. Ces derniers se retrouvent ainsi à devoir réaliser des avances de financement sans avoir pu récupérer les fonds propres qu’ils ont mobilisés sur des opérations en cours.
5. Les Travaux
A cette étape, le marchand de biens peut réaliser les travaux sur le bien ou faire appel à un spécialiste de rénovation. Dans tous les cas, il devra veiller sur l’avancement de l’opération pour qu’il se termine dans les meilleurs délais.
Les travaux que peut par exemple mener un marchand de biens sont :
- Rénovation d’appartements
- Rénovation des parties communes d’immeubles
- Rénovation de maisons
- Viabilisation de terrains
Toutefois cette étape reste facultative et dépend du type d’opération que le marchand de biens voudra mener.
6. La revente du bien
Une fois les précédentes étapes terminées, le marchand de biens revend ses biens selon le type d’opération qu’il a mené. Par exemple, si l’opération menée est l’achat d’un immeuble et la rénovation de ses parties communes, un règlement de copropriété avec un syndic sera mis en place pour gérer l’immeuble. Pour vendre son bien à des futurs acquéreurs, il peut décider d’avoir recours à des partenaires tels que des agences immobilières, des sociétés de gestion patrimoine.
Par ailleurs, une fois acheté, le marchand de biens dispose de 5 ans pour revendre son bien.
Une fois la construction et tous les travaux terminés, les acquéreurs visitent les biens. Toutefois Ils peuvent émettre des réserves s’ils constatent des anomalies ou des erreurs. Dans ce cas le marchand de biens dispose de 3 mois pour effectuer les corrections nécessaires.
II. Le financement participatif la clé d’une opération de marchand de biens
Pour financer les fonds propres nécessaires pour obtenir un financement bancaire, le marchand de biens peut avoir recours au financement participatif.
En effet, les marchands de biens peuvent mener plusieurs opérations en parallèle qui peuvent être de natures et de tailles différentes et nécessitent dans leur mise en place des avances financières. Les partenaires bancaires considèrent ces avances comme les fonds propres apportés par le marchand de biens dans les opérations, soit, une mobilisation de la trésorerie.
Les opérations d’un marchand de biens peuvent être plus ou moins longues selon les types de travaux qu’il choisit de mettre en place. Le financement participatif peut donc jouer un rôle important, leur permettant de pallier le blocage de leur trésorerie et de développer de nouvelles opérations.
GwenneG accompagne des marchands de biens régionaux implantés ou intervenant dans le Grand-Ouest de la France. GwenneG intervient auprès des marchands de biens pour leur permettre de financer les 20% à 30% d’apport en fonds propres demandés par les banques.
Pour savoir en savoir plus sur les opérations immobilières, découvrez donc l’article : Comprendre la promotion immobilière : les étapes d’une opération